こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
不動産投資をしていると、
ふと、
「この物件、そろそろ売ろうかな…？」
なんて考える瞬間ってありますよね。
たとえば…
・入居者が退去したとき。
・空室期間が長引いたとき。
・あるいは、別の投資に資金を回したくなったとき。
でも、
いざ「売る」となると、
やっぱり迷うと思います。
そこで今回は、
ジム先生が考える
「売却を検討する時に
見ておきたい4つのチェックポイント」
をお届けします！
この4つを押さえることで、
“売るべきかどうか”の判断がグッとしやすくなりますよ！
①空室期間が長引いていないか
物件を所有していて一番つらいのが「家賃が入ってこない期間」ですよね。
1ヶ月、2ヶ月…と空室が続くと、
固定資産税や火災保険などの維持費だけが出ていき、実質赤字になります。
もし「退去が出ると次の入居者がなかなか決まらない」という物件は、
空室でお金が出ていくだけの期間はストレスも溜まりますし、
売ってしまうのも一つの選択肢だと思います。
②維持コストが高くないか
固定資産税が高いのに、家賃が低い。
保険料が高い。
借地契約をしていて借地料が高い。
区分で管理費や修繕積立金で半分以上持っていかれる。
などなど
家賃収入のわりに手残りが少ないという物件もあると思います。
「家賃は入っているけど、あまりお金が残らないな…」
と感じるなら、
その物件の収支構造を見直してみましょう。
維持コストが重くのしかかっている場合は、
売却も選択肢に入れるべきサインかもしれません。
③管理の手間がかかっていないか
例えば遠方の物件で、
安くて購入したが、
客付け後に何かとクレームが入り管理に手間がかかる。
近場の物件でも、
近隣住民が神経質な人で
入居者と何かあるとすぐにクレームを入れてくるなど
管理に手間がかかる物件もあると思います。
このようなこともあると思います。
…こういった細かい“管理ストレス”が積み重なると、
不動産投資がだんだんしんどくなってしまいます。
本来、投資とは「仕組みで回る状態」を作ることが目的です。
自分の労力を多く割かなければいけない物件は、長期的に見て負担が大きくなる可能性もあります。
④その物件から気持ちが離れてしまっていないか
これは、あまり語られないけれど実はとても大事なポイントです。
理由は様々で、
・今は見に行くのも面倒くさい
・何となく「もう手放したい」と感じる
など、
その物件に対しての気持ちが離れてしまうこともあります。
心が離れている物件ほど、
管理がおざなりになり、最終的に収益も下がっていく傾向にあります。
なので、
そういった物件は早目に手放すというのも一つの手だと思います。
ということで以上が、
今回はジム先生の考える
「売却を検討する時に
見ておきたい4つのチェックポイント」でした。
もちろんジム先生は、
基本的には長く所有して、家賃を得続けることを推奨しています。
しかし、
4つのチェックポイントを確認して
やっぱり売ろう！と思ったのなら、
その売却は前向きな選択だと思います。
しかし売った物件は、
戻ってきませんのでしっかりと検討したうえで売却しましょう！
また、売却の際には
「入居者に声をかけてみる」というのも、ひとつの手なんだそうです。
近くに住み続けたい人や、定住を考えていて、
「このまま住みたいから買いたいです」という方も
意外にけっこういらっしゃるそうです。
ダメ元で声をかけてみたら話が進んだ、という話もちらほら聞きます。
もちろん、必ずしも売れるとは限りませんが、
一つの「出口戦略」として頭の片隅に置いておくと、あとで選択肢が広がりますよ。
話がそれましたが、
物件の売却に迷ったときは、
今回の4つのチェックポイントをぜひ活用してみてくださいね。
それではまた、次回お会いしましょう！
ナビゲーター 岡
