こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
本日は、
「オーナーチェンジ物件に潜む落とし穴」
というテーマで、
ジム鈴木先生の考えをお伝えします！
オーナーチェンジ物件って、
一見するととても魅力的ですよね。
すでに入居者がいる状態で購入できるので、
購入した瞬間から家賃収入が入る。
空室リスクを気にする必要もないし、
わざわざ募集や内見対応をしなくてもいい。
「これは楽だ！」
と思ってしまいませんか？
でも、実は
オーナーチェンジ物件には「落とし穴」があるんです。
「すぐに家賃収入が得られる」
と安心して購入したはずが、
「こんなはずじゃなかった…」
となってしまうケースも……。
では、
どんなリスクが潜んでいるのか？
本日は、
オーナーチェンジ物件の「落とし穴」を３つ解説していきます！
① 物件の内部を見れない！？ 修繕リスクに要注意
通常、物件を購入する前には内見をして、
設備の状態や修繕の必要性をチェックするのが当たり前ですよね。
ですが、
オーナーチェンジ物件の場合、
すでに入居者が住んでいるため内見ができないケースがほとんどです。
オーナーチェンジ物件を購入し、
数年後に入居者が退去した際に部屋を確認すると…
壁に穴が開いていたり
雨漏りが何か所もあったり、
室内がボロボロ…。
その結果、
修繕費が数十万円〜100万円単位で発生するケースもあります。
「こんな状態なら買わなかったのに…！」と後悔しても、時すでに遅し。
オーナーチェンジ物件では、
事前に室内のコンディションをチェックできないため、
こうしたリスクをしっかり考慮する必要があります。
このケースを予防するには、
・ 売主や管理会社に修繕履歴を確認する
・ 水回り・設備の交換時期をチェックする
・ 築年数からリフォームが必要になる時期を予測する
こうした事前のチェックが、後々の出費を抑えるために重要です。
② 実は売主が「手放したい」理由があるかも？
「なぜ、この物件を売るのか？」
オーナーチェンジ物件を購入するとき、
この「売主の事情」を深掘りすることが重要です。
表向きは「投資の方針転換」や「資産整理」といった理由が多いですが、
実は売主が手放したい“本当の理由”が隠れている場合があります。
例えば…
・家賃の支払いが遅れがちな入居者がいる（家賃滞納リスク）
・近隣に問題のある住民がいる（トラブル発生リスク）
・建物の老朽化が進んでおり、今後の修繕費がかかる（維持費の上昇リスク）
こうしたリスクを見落としてしまうと、
「家賃収入がすぐに得られる」と思って買ったはずが、
思わぬ負担を背負うことになってしまいます。
なかでも、特に気をつけたいのが、
すでに入居者から退去予告を受けている物件です。
入居者が退去してしまうと
物件の修繕が必要になってお金がかかる可能性が高いので
「入居者がいるうちにオーナーチェンジ物件として売ってしまおう！」
とオーナーが考えて、
売りに出しているケースがあるんです…。
このパターンに当たると、
購入してから1～2ヶ月で入居者が退去してしまい、
すぐに修繕費や広告費が発生することに…。
「安定した家賃収入を期待して買ったのに、
結局は空室対策に追われる羽目に…。」
気づけば、
「家賃はほぼもらえず、出費だけが増える」という最悪の結果に…。
このケースを予防するには、
・ 管理会社に入居者トラブルの有無を聞く
・ 売主に「なぜ売るのか？」をしっかり尋ねる
・売主に「入居者の退去予定」を確認する
こうした確認を徹底することで、
思わぬリスクを回避できる可能性が高くなります。
③ 「同じ家賃では貸せない！？」退去後に待ち受ける現実とは
オーナーチェンジ物件を選ぶとき、
つい現在の「家賃収入」や「利回り」に目が行きがちですよね。
でも、販売時の情報だけを鵜呑みにすると、
退去後に大きな落とし穴にはまることがあります。
たとえば、
客付けがしづらい地域で、意図的に高めの家賃設定をされている場合。
客付けがなかなかうまくいかないオーナーが、
友人や知人に頼んでそのエリアの相場よりも固く借りてもらって、
利回りを高く見せた状態で売りに出す。
というケースがあります。
こういった物件を買ってしまうと、
退去後に「同じ条件で募集したけど全然決まらない…」という状況に。
しかも、
もともと客付けがしづらいエリアだと、
家賃を下げてもなかなか入居者が決まらず、空室期間が長引いてしまいます。
結果として、
・家賃を下げざるを得なくなり、想定していた利回りが崩れる
・空室期間が長引き、ローンの返済だけが続く
・広告費を増やしたり、条件を下げないと入居者が決まらない
という事態に陥ってしまいます。
このケースを予防するには、
・エリアの賃貸需要を調査する
・類似物件の家賃相場をチェックする
・現入居者の前の入居者について質問をする
といったポイントを押さえ、
「今の入居者が退去した後も、同じ条件で貸せるのか？」
を慎重に見極めることが重要です。
ということで、本日は
オーナーチェンジ物件に潜んでいる落とし穴についてお伝えしました。
オーナーチェンジ物件は、
「購入後すぐに家賃収入が得られる」というメリットがある一方で、
・室内を確認できず、思わぬ修繕費が発生する可能性
・売主が手放したい“本当の理由”が隠れている可能性
・退去後にも同じ条件ですぐに客付けができるとは限らない
といった落とし穴があることを忘れてはいけません。
「オーナーチェンジだから安心！」と飛びつかず、
しっかりとリスクを確認したうえで慎重に判断することが、
不動産投資で成功するためのカギになります。
ぜひ、今回の内容を参考にしてみてくださいね！
それでは、
本日も最後まで読んでくださりありがとうございました！
また次回お会いしましょう！
ナビゲーター岡
