こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
不動産投資をしていると、
すぐに客付けがうまくいく時と、
「なかなか入居者が決まらないな…」
と悩む時、ありますよね。
こんなとき、
「やっぱり家賃を下げた方がいいのかな？」
と考える大家さんも多いと思います。
でも実は、
家賃の調整は「やみくもに下げればいい」ものではありません。
ジム鈴木先生は、
「家賃調整にはタイミングと考え方が大事」
と話しています。
今回は、
「入居が決まらないとき、家賃をどう調整すればいいのか？」
ジム先生流の“家賃調整術”をお届けします！
まず、家賃を下げる前に確認したいのが
「問い合わせや内見があるかどうか」です。
・ 問い合わせが来ている
・ 内見にも何人か来ている
この状態なら、
まだ家賃が相場とズレていないと考えてOKです。
実際、問い合わせがあるのに決まらない原因は
・立地や間取りが希望に合わない
・駐車場の条件が合わない
など、家賃以外の部分であることがほとんどです。
この場合は、家賃を下げずに少し様子を見てみるのも手です。
逆に、
1ヶ月以上問い合わせがゼロなら要注意です。
この場合は、
「家賃が相場より高い可能性がある」
と考えてみてください。
ただし、ここでいきなりドカンと下げる必要はありません。
ジム先生は、
「まずは2,000円～3,000円くらい」
と小刻みに調整します。
この小さな値下げでも、
「この家賃なら住もうかな」
という、あとちょっとだけ下げてほしかった層に刺さることが多いんです。
ただし、
「とにかく決めたい」と焦って安易に下げるのはNGです。
家賃を一度下げてしまうと、
元に戻すのは難しいですし、
利回りも大きく下がってしまいます。
戸建ての場合、アパートほど繁忙期・閑散期の影響がありません。
「今決まらなくても、次の内見者が決めてくれるかも」
くらいの気持ちで、どっしり構えておく方がうまくいくことが多いです。
とはいえ、これは 「家賃設定が適正であること」 が前提です。
そもそも家賃が高すぎると、内見はおろか問い合わせすら途絶えてしまいます。
ジム先生が大切にしているのは、
「高く貸すことより、退去されずに長く住んでもらうこと」
という考え方です。
少し安めに設定して長く住んでもらう方が、
・ 修繕や原状回復のコストが減る
・ 空室期間が出ないので家賃がずっと入る
結果として、
トータルの収益が上がるんです。
・ 内見があるなら焦らず粘る
・ 1ヶ月以上ゼロなら少しずつ調整
これがジム先生流「家賃調整の鉄則」です。
焦らず、適切なタイミングと金額で調整することで、
安定した賃貸経営ができるようになります。
家賃調整は単なる「値下げ」ではなく、
長期的な戦略のひとつとして考えることが大切です。
ということで、今回は
「入居が決まらないときの家賃調整術」
をお届けしました。
焦らず、適切なタイミングと金額で調整することが、
安定した賃貸経営のカギになります。
ぜひ、今回の話を参考にしてみてくださいね！
それではまた次回お会いしましょう。
ナビゲーター 岡
