村上先生が言うには、
保証会社の審査に通らないような入居者の家賃の回収は、悪質な多重債務者など除いて、意外と簡単なんだそうです。
「必ず保証会社を入れる」
と言って、利回りを低くしてしまう不動産投資家がほとんどですが、そもそも審査に通る人なら滞納しませんし、もし滞納しても勤務先や親がしっかりしているのですぐ回収できます。
つまり、
「保証会社の審査が通る人の保証会社への加入」
はそもそも無意味であり、矛盾している、とのこと。
また、人口がどんどん減っている現在の日本において、一般的な大家さんのように、賃貸会社と管理会社と保証会社を入居者との間に挟んで入居審査を極度に厳しくする必要はない、と村上先生は考えているそうです。
というのも、
保証会社の審査に落ちるような入居者の家賃を回収するには、
・１日でも遅れたらすぐに督促
・督促して支払わなければすぐに保証人に連絡
・それでも支払わなければ電話、訪問、郵便、内容証明送付
といった対応で回収できることが多いから、なんだとか。
もちろん、中には
「ないものはない」
と言って払わない人も少数出てくることもあるそうですが、そういったケースに対しては
ビジネスでの合理性を度外視する強い姿勢と精神
を持っていれば対応できるそうです。
例えば、2万円を回収するために、関東から九州に取り立てに行く必要がある場合、「新幹線や飛行機の交通費のほうが高くつくため合理的でない」として普通は諦めると思います。
ただ、
「それは合理的じゃない」
「諦めた方がマイナスが少ない」
と考えるのは賢明で常識的なようで、
長期的に見ると
「負け癖」
「逃げられ癖」
「踏み倒され癖」
が根付いてしまう、お勧めできない、損する考え方なんだとか…^^;
では、どういう風に考えればいいのかというと、村上先生は
「損得関係なく取りに行く、いくらマイナスになろうが苦労しようが滞納された分は必ず回収する」
という考えを持つことが大切だとおっしゃっています。
そういう風に考えて、非合理・不経済な行動を続けていると、
「絶対に家賃を滞納されない自信とオーラ」
が発生し、今後、いくら貸し出し軒数が増えても、期日内に回収できるようになっていく、とのこと。
もちろん、債務者への具体的な取り立てノウハウやトークスキルなどは存在しますが、そうしたテクニックに走る前に、
滞納された家賃や、部屋を糞尿まみれにして夜逃げした入居者への原状回復の工事代、頼まれて貸し付けた貸金の督促などにおいて、
「メンツと生涯をかけて確実に回収する」
というメンタルが決定的に必要だと、村上先生はおっしゃいます。
「滞納家賃より交通費のほうが高いから」
とスルーするビジネス習慣や、
「嘘や詐欺や踏み倒しの常習犯に対して弁護士へ相談することしか思い付かないような弱腰体質」
を抱えている人が行き着く先は、
おとなしい善人には定価のお金を取る代わり、声の大きい悪人に対して無償でせっせと奉仕する
という生き方である、ということに村上先生は気がついて欲しい、と思っているそうです。
ということで、
今回は村上先生の「保証会社の審査に通らない人からの家賃回収マインド」をお伝えさせて頂きました(^^)！
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最後まで読んでくださりありがとうございました！
ナビゲーター 三上
