こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
9月下旬から、
雨のニュースが続いていますよね。
9月21日の夜に関東へ近づいた台風25号では、
千葉県佐倉市で24時間の雨量が322ミリ。
観測史上1位の記録的な大雨になったと報じられました。
千葉県や神奈川県では土砂崩れが相次ぎ、
犠牲になった方も出ています。
被害に遭われた皆さまに、心よりお見舞い申し上げます。
その後も、
秋雨前線や台風26号の影響で雨の日が続き、
東京都心では1か月以上、
毎日のように雨が降る記録的な長雨になりました。
「これだけ降ると、
物件に影響がないか心配になる」
そう感じている大家さんも、
多いのではないでしょうか。
そんな中、
ジム先生が最近、よくお話しされていることがあります。
それが――
擁壁のある物件は、これまで以上に気をつけるべき、というお話です。
擁壁物件は「そもそも注意が必要な物件」
そもそも、
擁壁のある物件は「注意が必要な物件」です。
擁壁とは、
高低差のある土地で、
土が崩れないように支えている壁のこと。
坂の多いエリアや造成された住宅地では、
擁壁のある戸建てに出会うことがあります。
擁壁のある物件を敬遠する人は、もともと少なくありません。
それには、はっきりした理由があります。
ひとつは、
外から見ただけでは、内側の状態が分かりにくいこと。
もし造り直しが必要になれば、
大きな工事になることもあります。
そしてもうひとつが、
もし崩れたら… という怖さです。
擁壁が崩れて、
隣の家や道路、通りがかった人に被害が出てしまったら。
法律（民法717条の「土地工作物責任」）では、
擁壁のような土地の工作物に管理の不備があり、他人に損害が出たとき、
最終的な責任は、所有者が負う仕組みになっています。
しかも所有者の責任は、
「知らなかった」「落ち度はなかった」では免れない、重い責任とされています。
賃貸に出している物件でも、この仕組みは変わりません。
大雨などの自然災害でも、
管理の不備と被害の関係が認められれば、
責任を問われることがあるとされています。
※実際の判断はケースによって異なります。気になる場合は、弁護士など専門家にご相談ください。
近年の雨の降り方
「ゲリラ豪雨」
「線状降水帯」
どちらも、ニュースでよく聞く言葉になりましたよね。
ゲリラ豪雨は、
突然降り出す局地的な大雨を指す通称です。
線状降水帯は、
同じ場所に積乱雲が次々とかかり、数時間にわたって激しい雨が続く現象。
比較的、最近になって耳にするようになった言葉ですよね。
実際、気象庁が「線状降水帯」という言葉を使い始めたのは、2021年6月です。
日本の雨の降り方が、
以前とは変わってきたと感じる方も多いのではないでしょうか。
そして、
こうした局所的な大雨が降ると、地盤は水をたっぷり含みます。
すると、がけ崩れが起こりやすくなり、
擁壁の裏側にかかる力（土圧）も増していきます。
その結果、
擁壁が崩れるなどの被害が増えるおそれがあります。
怖いのは、物理的な被害だけではない。
ここまでは、
「雨で擁壁が崩れるかもしれない」というお話でした。
もちろん、これがいちばん心配です。
入居者さんの安全にも関わります。
ですが、
ジム先生は、もうひとつ先のリスクも見ています。
それが――
今後、擁壁物件の被害が増えた際に、
擁壁に関するニュースが報道されることで、
擁壁のある物件そのものが敬遠されるようになることです。
被害がなかった物件でも、
「擁壁がある」というだけで、
入居を決めるのをためらう人が増えるかもしれません。
そうなると、
貸しにくくなる。
貸せなければ、売りたくなる。
しかし、買い手も敬遠するので売ることも難しくなってくる…
つまり、
被害が出る・出ないに関わらず、
貸す・売るという「出口」に影響する可能性があるのです。
だからこそ、
ジム先生は、擁壁のある物件を、
今後よりいっそう注意すべき物件の条件だと考えています。
擁壁物件のチェックポイント
もちろん、擁壁があるからといって、
一律にNGというわけではありません。
大切なのは、
買う前に、チェックポイントをひとつずつ確認すること。
すでにお持ちの物件なら、いまの状態を一度確認してみることです。
チェックポイント
擁壁物件で、見ておきたいポイント
① ふくらみ・傾き・ひび割れ
ジム先生が、特によく気にしているのが「ふくらみ」です。
表面が外側に膨らんでいないか。傾いていないか。目地にすき間やひびがないか。
ふくらみは、裏側から想定以上の力がかかっている可能性があります。
② 水抜き穴
擁壁の裏にたまった水を逃がすための穴です。
穴がない、あるいは詰まっていないか。
一例として、3㎡ごとに1か所以上、内径7.5cm以上という基準があります。
※自治体や擁壁の種類によって異なります
③ 二段になっていないか、積み足されていないか
二段に重なっている擁壁や、既存の擁壁の上にブロックなどを積み足したものは、
下の擁壁に想定以上の負担がかかるため、要注意とされています。
④ 書類があるか
検査済証や確認済証など、きちんと手続きを経て造られたことが分かる書類があるか。
不安が残るときは、購入前に専門家へ相談する、という選択肢もあります。
自治体によっては、
擁壁の相談窓口や、補修への助成制度が用意されている場合もあります。
不安なときは、ひとりで抱え込まず、問い合わせてみてください。
これから擁壁のある物件を検討するときは、
これまで以上に、慎重に見てみてください。
判断するのは、もちろんあなたです。
次に大雨のニュースを見たとき、
お持ちの物件の擁壁は、大丈夫でしょうか？
雨が落ち着いた日に、
ご自身の物件を確認してみると安心かもしれません。
それでは、また次回お会いしましょう！
ナビゲーター 岡
