田舎の戸建ては少なくとも部屋が５つ以上で、
中には10K・12DK・15LDKなど、
都会では考えられないような間取りも多いです。
とはいえ、
どんなに成功している不動産投資家であっても、
田舎の物件はシェアハウスではなくそのまま一棟貸しするのが常識のようです。
確かに、仮に田舎でシェアハウスとして運営するとすれば、
ただでさえ田舎は空き家だらけで賃貸の需要が少ないので、満室に持っていくのはほぼ不可能です。
そういう理由で、一般的に田舎でシェアハウスを運営するのは論外、とされています。
しかし、一旦固定資産税などは考慮しないとして、
もし田舎のボロ戸建てが「１軒無料」か「１０軒無料」だとどちらがお得でしょうか？
または、
田舎のボロ戸建てが「１軒100万」か「１０軒100万」だとどちらがお得でしょうか？
また、入居者がどういう人であるか想像することも非常に大切です。
田舎だと
・子だくさんのファミリー
・ペットをたくさん飼っている人
・広い部屋で趣味を楽しみたい人
を想像されるかもしれませんが、田舎であってもやはり、現代では１人暮らしが主流です。
１人暮らしでなくても、たいていは老夫婦や親子などの２人暮らしであって、
入居者がサザエさんのような、夫婦と高齢の両親と子供２人と弟の７人家族など、
残念ながら現代ではほぼあり得ません。
つまり、10Kや15LDKだと部屋が多過ぎます。
というのも、
ほとんどの人が、生活しているのは常に一定の空間だからです。
例えば、７部屋の日本屋敷に住む一人暮らしのお婆さんは、
玄関を入ってすぐの部屋でずっとテレビを見て過ごしています。
１Ｒに住む若いサラリーマンも、ベッドの上で寝るかスマホをいじっています。
２ＤＫのきれいなマンションに住む経営者の女性も、実際に生活しているのは１つの部屋です。
１つの部屋でベッドに寝そべるか、デスクトップパソコンの前でメールチェックするか、ソファーで猫を可愛がるかのどれかしかやっておらず、メインの居住空間としては３畳ほどで足りています。
そして、使っていない部屋は大量の服やバッグや、開封していない健康器具などで埋め尽くされることになります。
どんな豪邸に住む人であっても、月曜日はこの部屋、火曜日はこの部屋、などと多くの部屋をまんべんなく使用していることはほぼ皆無であり、お気に入りの１つの部屋でいつも生活することとなります。
また、広くても狭くても、取れる家賃が田舎だとさほど変わらないです。
15LDKだからといって15万で募集しても誰も引っ越してきません。
しかし、15LDKのうちの１室を２万で募集すれば、住みたい人は現れる可能性があります。
大家族や資材置き場やペットの多頭飼育や趣味の家を作りたいような場合を除き、
汚くてちょい高くて広い家より、きれいで安くて狭い部屋のほうが、一人暮らしには確実に好まれます。
もちろん、きれいでかなり高くて広い家より、汚くて安くて広い家のほうが貸しやすいのですが、それでも、せっかくの15LDKや12DKをそのまま一棟貸しするのはもったいないです。
田舎でも入居者は１人か２人暮らしの可能性が高く、また人間は生活するのに１人１部屋しか使いません。
なので、田舎のものすごく広い家でも、１部屋づつ貸していくシェアハウスが向いています。
具体的には、10Kの田舎のボロ物件を貸し出すとき、簡単にリフォーム費用を水回り20万・１部屋あたり内装10万と計算してみます。
その場合、全ての部屋を直すと120万円です。
それでも、取れる家賃は５〜６万円程度です。
そして何より、客付けできるかどうかは微妙です。
ただ、もしも１部屋のみ直すのであれば、リフォーム費用は30万円です。
そして、家賃を生活保護基準(田舎なら3万前後)に設定します。
田舎なのでやはり賃貸需要は低いものの、フルリフォームした10部屋6万よりも貸せる可能性は遥かに上がります。
貸せる確率を計算すると、下記のような感じです。
・10部屋10万 2％
・10部屋6万 20％
・シェアハウス
1部屋目2万 80％
2部屋目まで4万 64％
3部屋目まで6万51％
4部屋目まで8万 41%
5部屋目まで10万 33%
空室のままでリフォーム代が無駄となり損してしまう確率を計算すると、
10部屋10万 98％
10部屋5万 80％
シェアハウス 20%
となります。
家賃収入が10万のときも5万のときでも、
シェアハウスのときのほうが貸せる確率は高くなる一方、
リフォーム費用を回収できない、つまり純粋に損する確率はかなり低くなります。
ということで、
同じ金額ならボロ屋1軒よりボロ屋10軒をゲットしたほうがお得なことと全く同じ理屈で、
どんなに賃貸需要が低い田舎であっても、不動産投資の常識やセオリーは無視して、一棟貸しではなくシェアハウスを選択すべきだと村上先生は考えています。
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最後まで読んでくださりありがとうございました！
ナビゲーター 三上
