こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
総額300万円で戸建てを買うとしたら、
あなたはどちらを選びますか？
A：200万円の物件＋リフォーム100万円
B：50万円の物件＋リフォーム250万円
かかるお金は、どちらも同じ300万円です。
「それなら、物件は安い方がいいかな。
リフォームは工夫すれば削れるし…」
そう思った方も多いのではないでしょうか。
実はジム先生も、
不動産投資を始めた頃はまさにそう考えていたそうです。
ですが、
不動産投資経験を積んでいく中で、
Aの方が良いという結論を出したとのことです。
「安く買えば勝ち」だと思っていた頃
ジム先生が1軒目を見つけたのは、
地元新聞の「売ります・買います」欄でした。
100万円で出ていた築75年の家を、
売主さんと直接交渉して、なんと26万円で購入。
ただ、トイレは汲み取り式で、床も抜け落ちていて、
リフォームに150万円かかりました。
それでも安く買えたこともあり、
最終的に利回りは29％に仕上がりました。
この経験からも当時は、
「安く買えれば、それが正義」だと思っていたそうです。
売出し価格の半分〜3分の1くらいで指値を入れて、
安ければ、立地や建物の状態はあまり気にしない。
そんな買い方をしていました。
同じ300万円でも、中身が違う
ところが、
実際に買い進めていく中で、気づきがあったとのこと。
それは、
同じ300万円でも中身はまったく違うということです。
まず、
貸せるようになるまでの期間。
ボロい物件は直す場所が多い分、工事にも時間がかかります。
その間、家賃は1円も入ってきません。
次に、手間。
業者さんとの打ち合わせや工事の段取り、現場の確認…
直す場所が多いほど、
大家がやることも増えていきます。
そして、リフォーム費。
「工夫すれば削れる」と思っていても、
実際は安く済まないことの方が多いんです。
状態の悪い物件は、直し始めてみると、
思ってもいなかったところから不具合が出てきます。
一か所を直せば、また別の場所が気になり、
追加のリフォームが必要になる。
ボロい物件では、
想定よりリフォーム費がかかることが多かったんです。
これらの経験を経て、
ジム先生は、
「安くても、ボロいとトラブルが多い。
だから、買ってすぐ貸せるような物件を狙うのが良い。」
という結論に至りました。
どんな物件を買えばいいのか？
ジム先生の答えは、
「ボロすぎない物件」です。
物件価格は少し高くなっても、
リフォームが少なくて済む物件を選ぶ。
その方が、
直す範囲がはっきりしていて、予算もブレにくいからです。
中でもジム先生が「お買い得」と言うのが、
水回りのリフォームがすでにされていて、
ハウスクリーニングだけで貸せるような物件です。
特に、ユニットバスが入っていれば最高。
昔ながらのタイルのお風呂とは印象がまったく違うので、
ユニットバスというだけで、ぐっと貸しやすくなるんです。
しかもユニットバスは、自分で入れようとすると
1台で100万円ほどかかります。
それが最初から入っているなら、
物件価格が少し高く見えても、
総額で考えれば十分にお得ですよね。
このように、
100万円以下でボロい物件を購入するのではなく、
200万円後半～300万円ほどで、
そこそこ状態の良い物件を選ぶことで、
安定した賃貸経営ができます。
まとめ
安く買うことは、
不動産投資のゴールではありません。
買った後に、どれだけ手がかかるのか。
どれだけ安心して貸し続けられるのか。
そこまで含めて考えると、
選ぶ物件は少し変わってくるはずです。
次に物件を見に行くときは、
価格だけでなく、
「この家を貸せる状態にするまで、どれくらいの時間と手間がかかるか」
を想像してみてください。
それではまた次回お会いしましょう！
ナビゲーター 岡
