ビジネスでも不動産でも、当然ながら、成功する人と、失敗する人に分かれます。
不動産の場合でも、似たような物件を同じぐらい金額で買っているのに、しっかりと稼いでいる人と、副業になっていないどころか、トントンとかひどい場合は純粋な赤字になっている人が結構おられます。
都内のタワマンではなく、郊外のボロい物件なのに低利回り、という状態です。
なぜ利回りが高くならないのか？
それは、経営において害でしかない組織に、業務を外注しているからです。
その組織こそが、一般的な「管理会社」という企業体です。
賃貸会社は、入居者探しにおいてある程度は有益なので活用しない手はないのですが、入居付け時に管理会社とつなげられることには、十分注意しないといけません。
もちろん、賃貸経営に管理自体は必要なのですが、
村上先生は一般的な管理会社は無駄で非効率な業務ばかりやっている組織なので、不動産投資の常識などゴミ清掃車に放り込んで、一切使わないということを推奨しています。
では、何でも自分で管理すれば済むのかというと、それはそれで少々労力と手間がかかるので、積極的にはお勧めできません。
では、村上先生はどうするかというと、、、
既存の管理会社はどうしても、非効率で無駄な業務ばかり拘泥していくので、自分でスタッフを養成し、効率的で必要最小限の仕事のみについて処理する組織を築くべきだ、と考えています。
物件の数がものすごく多くなければ、組織ではなく、1人のスタッフさんでも十分です。
具体的には、ゴミ屋さんとか何でも屋さんとか便利屋さんを個人的に確保することになります。
どういう事務が無駄なのか、挙げるとキリがありませんが、例えば、反社会的反社会的勢力でないことを誓約する条項などを執拗に契約書に盛り込み、さらに 別紙に確認の書面などをわざわざ作ります。
この反社条項の書面は、二重の意味で矛盾を抱えていて、無駄極まりないものです。
まず反社とはどういう人たちなのか そこに非常に疑問を持ちます。
「この人は反社」と決めつけられてしまうと、その人は何もかも契約できなくなります。
一体それを誰が決めるのかということが、まず問題です。
そもそも、誰かが何か 罪を犯したのであれば、警察が逮捕に向けて 調査 すべきです。
罪を犯していない状態で、誰かのことを反社と勝手に決めつけることができるのであれば、凄まじい人権侵害です。
このことに関してなんと昔、菅元首相が、「反社の定義は、定まっていない」と公式の場で答弁しました。
つまり、誰が反社であるかは、当然ながら、誰も決めつけられないし、そもそも 定義すらできていないのです。
そして、もう一つの重大な矛盾が、仮に反社と呼ばれる人たちが存在するとして、その人たちに「あなたは反社ですか？」と尋ねて、
「はい、反社です (o^^o)/」と答えるわけがないのです。
詐欺師と疑われる人に、「あなたは詐欺師ですか？」と尋ねても、
「はい、そうです (o^^o)/」と答えないのと同じ理屈です。
つまり、そんなことを尋ねる書類の作成自体が、全く無駄極まりない事務です。
「あなたは悪いことをしていますか？」と尋ねて、「はい、しています」と答える人がいるのであれば、
めちゃくちゃ 正直な人で、その人は結局、悪い人ではないです。
質問の構造自体が無意味なのです。
尋ねたこと自体が責任の回避になるという理屈は分かりますが、
どんどん無駄な事務が増えていく不幸せな社会に加担するだけだと、私は考えます。
以前、高齢のおばあさんが、
村上先生に、
「いや～、あんた、背、高いなあ どっか、外人さんか？」
と尋ねたので、「いえ、日本人です！そもそも私が外国人だった場合、その質問を理解できないですよ！」と村上先生は答えたそうです。
その質問はほっこりする人畜無害なものですが、
構造的に意味を成さない質問というのはこんな感じです。
少し話がそれましたが、
管理会社がこの世から無くなっても何の不自由もないように、
我々、不動産投資家や大家達が、知恵を絞り、アイデアを猛烈に生み出していくことが重要だと、村上先生は考えます。
職人が30分でできる作業を12日かけ、村上先生が2時間でできる事務を15日は要します。
効率化の数字が何倍なのか計算してみたところ、60倍とか192倍になります。
すなわち、不要な仕事を無理やり作り出して管理費を取っているわけですが、
それが単にぼったくっているのなら、まだましだと思います。
もし架空の仕事をこなしたふりして管理費を取っているなら、
管理会社＝WIN、大家＝LOSEで、 決して良くはないのですが、神の目線からすると釣り合いが取れています。
全く不要な、誰からも求められていない無駄な仕事をこなして管理費を取るのは、
管理会社＝LOSE、大家＝LOSEです。
つまり、大家も損してるし管理会社自身も労力を空費し、何も利益を得ていない状態です。
管理会社というのは信用金庫並みに非効率で、
2000円で済むことを、30万かけています(例：シロアリスプレー、蜂スプレー)。
直接連絡すればいいことを、間に4人も5人も挟んで伝言ゲームしています(例：家賃の滞納連絡、共用部の電灯が切れたとき)。
そんな実態をよく見聞きしています。
それで、
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今回も最後まで読んでくださりありがとうございました！
ナビゲーター 三上
