こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
4月も後半に入り、
入居シーズンもそろそろ終盤ですね。
3月中に決まった大家さんもいれば、
「結局、まだ決まってないな…」
「このまま閑散期に入ってしまうのか…」
と、少し焦りを感じている方もいるのではないでしょうか。
そんな時、
多くの大家さんが真っ先に考えるのが、
「家賃を下げるしかないか…」
ということ。
気持ちはすごく分かります。
でも実は…
家賃を下げる前に、
先にやっておきたいことがあるんです。
それは何かというと、
「仲介業者さんとの付き合い方」を見直すこと。
え、そんなことで変わるの？
と思うかもしれません。
ですが、
ジム先生によると、
繁忙期で決まらない物件の多くは、
物件そのものに問題があるのではなく、
「仲介さんが積極的に紹介してくれない状態」
になっていることも意外と多いそうなんです。
今回は、
ジム先生が普段から意識している
「仲介さんが動きたくなる大家の伝え方」を3つ、ご紹介します！
① 「案内しやすい物件」に整えておく
意外と見落とされがちですが、
空室期間中の物件の状態はとても大事です。
ホコリが溜まっていたり、庭に雑草が生えていたり。
内見に来たお客さんは、
第一印象で「住みたいかどうか」をほぼ決めてしまいます。
月に一度でいいので、物件に足を運んで
・換気
・玄関回りの簡単な掃除
・庭の草取り
これをやるだけで、印象はガラッと変わります。
そしてもう一つ、
地方の戸建てで意外と見落とされがちなのが駐車場です。
ジム先生が意識しているのは、
「お客さん用＋業者用で2台分」を確保しておくこと。
案内に来た仲介さんとお客さんが、
内見中に近くに停める場所がないと困ります。
そうすると、
案内するのが面倒な物件という認識になり、
紹介の優先度が下がってしまいます。
スムーズに内見ができるように、
物件に駐車場がない場合でも
近隣の月極駐車場と契約するなどして、
しっかりと準備しましょう。
② 仲介さんとこまめに連絡を取る
決まらない期間が長くなってしまうと、
仲介業者も決めないと利益が出ないので、
「先に、決まりやすそうな物件を紹介しよう」
と考え、
決まらない物件を後回しにする傾向にあります。
そこで、
しっかりと自分の物件の状況を確認することで、
業者に物件を思い出させることが出来ます。
そうすることで、客付きが悪かったとしても
物件がほったらかされることを防ぐことができます。
また、
「決まりやすくするために条件の調整や
設備の更新も考えているので、
仲介さんはこの物件は、
どこを改善したほうが良いと思いますか？
率直なご意見いただけると助かります。」
と聞くことも大切です。
ポイントは、
“お願い”ではなく“相談”のかたちで入ること。
営業マンは“答えを言いたい生き物”なので、
改善点を教えてくれますし、
自分の意見を取り入れてくれる大家さんの物件は紹介の優先順位が上がります。
③ 家賃を下げる前に、まず広告料（AD）を検討する
そしてこれが、
今回いちばんお伝えしたいポイントです。
家賃を3,000円下げると、
年間で36,000円の損失になります。
しかも、
一度下げた家賃はなかなか戻せません。
一方、
広告料（AD）を1ヶ月から2ヶ月に増やすのは、
あくまで入居者を決めるまでの一回限りのコスト。
つまり、
家賃を下げる＝継続的な損失
ADを増やす＝単発のコスト
という違いがあるんです。
ジム先生も、
「決まらない」と感じた時はまずADを調整して、
それでも動かなければ家賃を検討する、という順番を徹底しているそうです。
以上が、
家賃を下げる前に考えてほしい内容となります。
・「案内しやすい物件」に整えておく
・仲介さんとこまめに連絡を取る
・ADの値上げ
この3つを意識するだけで、
同じ物件でも“決まりやすさ”は変わってきます。
ぜひ一度、試してみてください。
それではまた次回お会いしましょう！
ナビゲーター 岡
