こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
戸建て投資といえば、
・利回りが高い
・アパート・マンションと差別化しやすい
・需要が安定している
といった魅力がたくさんありますよね。
ですが、
戸建てならではの“リスク”もあるのをご存じでしょうか？
それが――
害獣トラブルです。
今回は、
戸建て投資をするなら必ず知っておきたい
「害獣トラブルの実態と、その対策」をお伝えします。
なぜ戸建てで害獣トラブルが起きやすいのか？
そもそも、
なぜアパートやマンションではあまり聞かないのに、
戸建てでは害獣の話がよく出てくるのか？
この点からお話します。
理由は3つあります。
①構造的に侵入されやすい
戸建ては、とにかく隙間が多いです。
軒下、床下、屋根裏、通気口、戸袋…
RC造のマンションと違って、
動物が入り込む隙間がそこら中にあります。
ネズミなら、
たった1cmの隙間があれば入れてしまうそうです。
この隙間の多さが1つ目の要因です。
②入居者は気づくのが遅い
2つ目の要因は、
発見が遅くなること。
最初は「夜だけ何か音がするな…」程度。
気のせいかな、と思ううちに、
気づいた時にはすでに住みついている――
これが本当によくあるパターンです。
③大家も気づかない
そして、
入居中は大家も内部を見られません。
管理会社も日常的に物件を見ているわけではないので、
発見が遅れる構造になっているんです。
これが、3つ目の要因です。
つまり、
戸建ては“害獣が入り込みやすく、発見も遅れやすい”
という二重構造になっているわけです。
実際にどんな害獣が出るのか
ジム先生がよく見聞きする害獣はこちら。
・ネズミ ：天井裏を走り回る、配線をかじる
・ハクビシン：糞尿で天井が腐る
・アライグマ：力が強く、断熱材も天井もボロボロにする
・コウモリ ：軒下や換気口に住みつく
・シロアリ ：音もなく床下を食い荒らす
・スズメバチ・アシナガバチ：玄関や軒下に巣を作る
それぞれ特徴は違いますが、
共通しているのは一つ。
早く気づけば軽傷、遅れると重傷。
特にアライグマやハクビシンが住みついた場合、
天井の張り替えなどで修繕費が20万〜50万円超えになることもあるそうです。
起きてからではなく、「起きる前に潰す」
ジム先生の考え方は、とてもシンプルです。
・起きたら対応する → 〇
・起きる前に潰す → ◎
害獣トラブルが厄介なのは、
被害そのものだけでなく、
その後の波及が大きいということ。
クレーム対応が遅れる
→ 入居者の信頼が低下
→ 退去につながる
→ 次の客付けにも影響する
数字に出にくい損失まで含めると、
事前対策にかける数万円は本当に安いものなんです。
具体的にできる予防策
予防のタイミングは大きく2つ。
①購入時のチェック
ジム先生は、内見の時に必ず以下を見るそうです。
・天井裏に糞が落ちていないか
・異臭がしないか
・軒下に隙間がないか
・換気口が破損していないか
・外壁にコウモリのフン（黒い点々）がついていないか
天井点検口を開けて、
懐中電灯で覗いてみるだけでも、
かなりの情報が得られます。
②リフォーム時の対策
入居前のリフォーム時に、
害獣の侵入経路をふさいでおくことがコスパ最強の対策です。
費用は数千円〜数万円程度。
これだけで、その後のトラブルが大きく減ります。
まとめ
戸建て投資をしていれば、
害獣トラブルはどこかで必ず関わるものです。
でも、
事前にやることをやっておけば、
被害を最小限に抑えることはできます。
戸建て投資で成功している大家さんは、
トラブルが「ない」のではなく、
トラブルを「未然に防ぐ」ための対策を徹底しています。
ぜひ購入前には、
物件の天井裏や軒下をチェックしてみてください。
それではまた次回お会いしましょう！
ナビゲーター 岡
