こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
本日は、ジム先生の
「オーナーチェンジ物件に対する考え方」
をご紹介いたします！(^^)
まず、
オーナーチェンジ物件とは
「入居者が住んでいる状態」で売られている物件のことです。
すでに入居者が住んでいるので
購入後は、
・リフォーム費がかからない
・入居者も新しく探す必要がない
といったメリットがあります！
このメリットを聞くと
オーナーチェンジ物件は
とても魅力的だと思いますよね(^^♪
ですが…
ジム先生は、
オーナーチェンジ物件は
滅多に買わないそうなんです！
というのも、
オーナーチェンジ物件には、
オーナーチェンジ特有の「落とし穴」があるからなんだとか。。
オーナーチェンジ物件が持つ落とし穴の
１つ目は、
高い利回りが出づらいこと
です。
というのも
入居者がいる＝売主に家賃が入り続けている状態
なので、
売主は急いで売ろうとする必要がなく
物件の値段設定が強気です。
そして当然、指値も通りづらいので、
高い利回りが出づらい、というわけです。
すでに入居者がいて
客付けしなくてもいいとはいえ、
利回りが低くなってしまっては本末転倒ですよね(^^;)
そして、
オーナーチェンジ物件が持つ落とし穴の
２つ目は、
すでに入居者から退去予告を受けている可能性がある
ということです…。
入居者が退去してしまうと
物件の修繕が必要になってお金がかかる可能性が高いので
「入居者がいるうちにオーナーチェンジ物件として売ってしまおう！」
とオーナーが考えて、
売りに出しているケースもあるんだとか。。。
こういった物件を
知らずに買ってしまった場合。
当然、購入後すぐに入居者に退去されてしまうので、
結果、
「高く買った上に、リフォームも客付けもする」
という
大変なことになってしまいます(^^;)
ですので、
もしもオーナーチェンジ物件の購入を検討する場合は、
最低限
・売主の売却理由を確認する。
・入居者の退去予告の有無を確認する。
ことが必要になってきます。
そして、
確認して問題なかったとしても、
念には念を入れて
もし、今の入居者が退去してしまった時に
・リフォーム費はいくらかかりそうか？
・客付けに苦労しないか？
を考慮して購入の判断をする。
ここまで慎重に
オーナーチェンジ物件の購入判断をすれば、
もし運悪く
購入後すぐに入居者に退居されても
一定の利回りは確保できる、というわけです(^^)
もちろん、
全てのオーナーチェンジ物件が
落とし穴を抱えているわけではありません！
ですが、
不動産投資は
一回の投資額が大きいため
「良い物件を買う」
以上に
「悪い物件を買わない」
ことがとても重要です。
なので、
オーナーチェンジ物件の購入を検討する際にはぜひ
「落とし穴があるかもしれない・・・」
と考えて、慎重に、慎重に、
じっくり検討することをオススメします！
オーナーチェンジ物件の検討の際にお役に立てましたら幸いです(^^♪
それでは、
今回も、最後まで読んでくださりありがとうございました！
ナビゲーター 岡
