こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
突然ですが、
あなたは今、
物件の管理をどうしていますか？
管理会社に任せている方もいれば、
自分で管理している（自主管理）方もいると思います。
管理会社に任せると、
家賃の5〜10%が管理費として出ていきます。
自分で管理をすれば、
その分家賃の手残りがUPしますし、
入居者の状況や物件の状態もより詳しく把握できます。
いいことづくめに見える自主管理ですが、
実はここに落とし穴があります。
それは、
「入居者との距離感」です。
一番大切なのは「距離感」
ジム先生が自主管理で一番大切にしていること。
それは、
「親切にする。でも、友達にはならない。」
という距離感です。
友達のような関係になってしまうと、
何かを頼まれたときに断りづらくなってしまいます。
かといって、
冷たく事務的な対応ばかりでは、
入居者との関係もぎくしゃくしてしまいますよね。
では、
具体的にどう線を引いているのでしょうか？
具体的な線引きの仕方
まず、連絡手段について。
LINE交換は、
会う機会があれば早めにしておくそうです。
何かあったときにすぐ連絡が取れる状態を作っておくのは、
自主管理の基本です。
ただし、
電話は夜8時以降は出ないと決めています。
「入居者も大人なんだから、
自分で対処できることは自分で対処してもらう」
というのがジム先生の考え方。
多少の緊急連絡であっても、
基本的には入居者自身でなんとかできることがほとんどなんだそうです。
同じように、
トイレの詰まりなど日常的に起こりうることも、
まずは入居者自身に対応してもらうようにしています。
「まずはラバーカップを試してみてください」
というひと言を伝えるだけで、
自分で解決してくれることが多いとのことです。
そしてもう一つ、
ジム先生が欠かさずやっていることがあります。
それが、
毎年のお歳暮・お中元です。
お中元はフルーツ、お歳暮はお米。
賃貸中の全軒の入居者さんに、
毎年しっかり贈っているそうです。
「そこまでする必要があるの？」
と思われるかもしれませんが、
コスト以上のメリットがあるそうなんです。
これをすることで入居者との関係性が深まり、
「物件を丁寧に扱ってもらえる」
「相談が早めに来る」
「退去がスムーズ」
といった効果が出るんだとか。
実際に、
「またジム先生の物件に住みたい」という理由で、
ジム先生が所有する別の物件へ引っ越してきてくれた入居者さんもいるそうです。
なぜこの使い分けが大切なのか
つまりジム先生は、
「気遣いは惜しまない。でも、線引きはブレさせない。」
という考え方をしています。
人としては温かく、
大家としては冷静に。
このバランスがあるからこそ、
入居者との良い関係を保ちながらも、
自主管理という仕組み自体は崩れずに回っていくんです。
まとめ
自主管理でうまくいくかどうかは、
物件の状態や立地よりも、
「入居者との距離感」で決まると言っても過言ではありません。
親切にすることと、
線を引くこと。
この2つは、
決して矛盾するものではありません。
トラブルが起きてから距離感を考えるのではなく、
最初にどう付き合っていくかを決めておく。
これが、
自主管理を長く続けていくコツなのかもしれません。
本日の話が、入居者との距離感のヒントになると幸いです。
それではまた次回お会いしましょう。
ナビゲーター 岡
