こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
突然ですが、
生活保護の方の入居、受け入れていますか？
このテーマって、
大家さんによって意見が分かれますよね。
「絶対にやらない」という大家さんもいれば、
「むしろ家賃が安定して助かる」という大家さんもいます。
ちなみにジム先生は、
「積極的に募集はしていないけれど、
相談が来たら受け入れている」
というスタンスだそうです。
このように、
いろいろな意見があるテーマですが、
今回は今一度、
生活保護受給者を受け入れる際の
メリットとデメリットを整理してみます。
今後、受け入れるかどうかの
判断材料にしていただければと思います。
受け入れるメリット
①代理納付制度で、家賃滞納リスクがほぼゼロ
生活保護受給者を受け入れる最大のメリットが、
この「代理納付制度」です。
これは、市役所から大家の口座へ
家賃が直接振り込まれる仕組みのこと。
つまり、入居者を経由しないので、
家賃の滞納や使い込みのリスクがほぼゼロになります。
「家賃が安定して入ってくる」
「取りはぐれることがない」
これは、不動産投資をしている大家さんにとって
本当に大きな安心材料です。
②長期入居になりやすい
生活保護受給者の方は、
簡単に引っ越しができません。
新しい物件を探すにも、
ケースワーカーへの相談や手続きが必要なので、
一度入居すると、
そのまま長期的に住んでくれるケースが多いです。
退去が少ない＝空室期間が短い＝収益が安定する。
これも、大家にとっては嬉しいポイントです。
③初期費用や更新料が市役所から支給される
実は意外と知られていないのですが、
生活保護受給者の入居時には、
・敷金
・礼金（条件付き）
・仲介手数料
・火災保険料
・引越し費用
・家具家電（条件付き）
といった初期費用が、
役所から支給されます。
しかも、
自治体によって金額は異なりますが、
家賃の3〜5ヶ月分相当が支給されるケースもあります。
例えば東京23区では、
住宅扶助上限額の4ヶ月分（約21万円）が
一時扶助金の上限とされています。
さらに、2年ごとの契約更新時にも、
・賃貸の更新料
・火災保険の更新料
・保証会社の更新料
これらが
しっかり支給される仕組みになっています。
つまり、入居から更新まで、
家賃以外の費用もきちんと保護されているのが、
生活保護受給者の入居の特徴なんです。
注意すべきデメリット・リスク
①精神的な病の方と高齢者の孤独死のリスク
おそらく、多くの大家さんが
一番気にされているのがこの点だと思います。
生活保護受給者は、
高齢者や精神的な病を抱えている方も多く、
孤独死や、近隣トラブルといったリスクが
少し高いのも事実です。
実際、
生活保護を受け入れている人の話を聞くと、
中には、
「些細なことでクレームが入る」
「感情の起伏が激しくて対応が大変だった」
といった声も出ています。
対策として、
・孤独死保険への加入
・緊急連絡先を複数確保
・ケースワーカーとの連携
などは備えておきましょう。
②住宅扶助の上限を超えると、滞納リスクが上がる
生活保護にはメリットでも紹介した
「住宅扶助」という、
家賃を支給する制度があります。
ですが、
これには上限額があり、
家賃＋管理費がこの上限を超えると、
超過分は入居者の自己負担になります。
つまり入居者は、
生活費を削って家賃を払う状態になるため、
結果的に滞納のリスクが高まるんです。
家賃設定は、
住宅扶助の上限内に収めるのがおすすめです。
③退去時の原状回復費が出ないことが多い
敷金が多くもらえるというメリットがある半面で、
退去時の原状回復費用は
想定外の修繕が必要になった場合でも
役所から支給されないことが多いです。
敷金を多くもらえているので、
普通に住んでもらえれば問題にならない場合もありますが、
精神的な病を抱えている方の中には、
暴れてしまったり、
ゴミ屋敷にしてしまう方もいらっしゃいます。
また、
高齢者の方も多いので、
孤独死で発見まで時間がかかってしまう
という可能性も0ではありません。
そんな時に、
特殊清掃が必要になって、
原状回復費が高額になった際には、
大家が自己負担になってしまいます。
ケースワーカーの方と連携して
定期的に入居者の状況を確認をしたり、
家賃保証で、
原状回復の保証もついているところと契約をしたり、
多少の対策はできますが、
ここは大きなリスクの1つです。
④受給停止・廃止のリスク
生活保護は、
・就労による収入増加
・施設入所・長期入院
・本人の死亡
・不正受給の発覚
などで停止・廃止されることがあります。
廃止になると、
代理納付も即時停止するので、
そこから先の家賃支払いは入居者本人の対応になります。
そうなると、
途端に滞納のリスクが出てくるので、
そもそも契約を交わす際には、
代理納付があったとしても、家賃保証はつけた方が安全です。
受け入れるなら押さえたい3つの基本
ここまでメリット・デメリットを見てきましたが、
受け入れる場合は、以下の3つを必ず押さえておきましょう。
①代理納付制度を必ず活用する
これは最重要です。
代理納付があるかないかで、家賃の安定感がまったく違います。
申請はケースワーカー経由で行います。
②家賃＋管理費は住宅扶助上限内に収める
超過すると、入居者の自己負担＝滞納リスクに直結します。
ペット加算なども含めて、
事前にケースワーカーに書面で確認しておくと安心です。
③家賃保証会社は必ずつける
先ほどお伝えした通り、
受給が停止・廃止になると、代理納付も同時に止まります。
その時の備えとして、
代理納付があっても、家賃保証は必ずつけておくのが安全です。
合わせて、緊急連絡先（2名以上）と
ケースワーカーの連絡先も控えておきましょう。
まとめ
生活保護受給者の受け入れは、
・家賃が安定する
・長期入居になりやすい
・初期費用や更新料が保護される
といったメリットがある一方で、
・孤独死や近隣トラブルのリスク
・住宅扶助上限の管理
・原状回復費の自己負担
といったデメリットもあります。
「絶対にやるべき」とも、
「絶対に避けるべき」とも言えない、
判断の難しいテーマです。
ジム先生のように、
「積極的には募集しないけれど、相談が来たら受け入れる」
というスタンスも、一つの現実的な選択肢かと思います。
メリット・デメリットをしっかり理解した上で、
ご自身に合った判断をしてみてください。
それではまた次回お会いしましょう！
ナビゲーター 岡
