こんにちは！
オーク投資アカデミーの岡です。
不動産情報サイトや雑誌を見ていると、
「不動産投資を始めて、数年で資産◯億円！」
「1年で◯棟購入！」
といったように、
すごいスピードで規模を拡大している大家さんが
特集されていますよね。
数億円の資産を持ったメガ大家さん。
華やかでカッコよくて、
憧れる方も多いのではないでしょうか。
ですが――
ジム先生はこう言います。
「資産◯億円って書いてあっても、
手残りが少ない人、本当に多いんですよ。」
え、そんなことあるの？
と思いますよね。
実はこれ、
不動産投資の落とし穴の一つでもあります。
「資産◯億円」と「手元に残るお金」は別物
不動産投資の世界では、
総資産＝持っている物件の価格の合計
として語られることが多いです。
例えば、
・1億円の一棟マンションを3棟持っている
→ 総資産3億円のメガ大家という見え方になります。
ですが、
よく考えてみてください。
その3億円のうち、
大半は融資で組んでいるケースがほとんどです。
つまり、
・総資産：3億円
・借入残高：2.5億円
・実質の純資産：5,000万円
という構造になっていることも珍しくありません。
しかも、
毎月のローン返済、固定資産税、修繕費、管理費…
出ていくお金もかなりの額になります。
その結果、
規模は大きいのに、毎月の手残りは数万円
というケースが、実は意外と多いんです。
空室のまま次の物件へ…
さらに怖いのは「空室」の問題。
ここからが本題です。
一棟物の物件は、
空室がたくさんある状態で売りに出されていることも多いです。
満室を前提に「利回り◯％」と表記されていても、
実際には半分しか埋まっていないということもあります。
そしてそのような物件を買って、
そんな状態で規模拡大を急いでいると、
「安いのが出た！」
と、空室が残っているのに次の物件を買ってしまう。
その結果、
・空室分の家賃は入ってこない
・でも、ローン返済は毎月発生する
・建物の維持費も重なる
→ 賃料では賄いきれず、毎月の手出しが発生。
お金を稼ぐために投資したはずなのに、
逆にお金が出ていく状態になってしまうんです。
これが、規模拡大型の投資の落とし穴です。
ジム先生のスタンス：満室にしてから次へ
ジム先生のやり方は、これとはまったく逆です。
1軒の戸建てを買ったら、
まず入居付けをして満室にする。
満室になったら、次の物件を買う。
そしてまた入居付けをして、満室にしてから次へ――
この繰り返しです。
スピードは遅く見えるかもしれません。
ですが、
・各物件が確実に家賃を生んでいる
・空室による手出しがない
・借入も少ないので、リスクが低い
という、
とても堅実な状態が積み上がっていきます。
戸建て1軒あたりの家賃は、
一棟物に比べれば少ないです。
ですが、
満室の戸建てを10軒、20軒と積み上げていくと、
最終的な「手残り」では、
メガ大家さんと遜色ないレベルに到達します。
しかも、リスクは比べものにならないほど小さい。
まとめ
不動産投資で大事なのは、
「いくらの物件を持っているか」
ではなく、
「毎月いくら手元に残るか」です。
総資産が大きくても、
手残りが少なければ、
それはお金を稼ぐための投資にはなっていません。
スピードや規模に惹かれる気持ちはわかります。
ですが、
満室の物件を1軒1軒積み上げていく方が、
ずっと安全で、ずっと確実に手残りが増えていきます。
不動産投資のゴールは、
資産額を競うことではなく、
家賃収入で自由を得ることですよね。
ぜひ、ご自身の投資のスタンスを一度見直してみてください。
それではまた次回お会いしましょう！
ナビゲーター 岡
